중과유예 종료 후, 강남3구・용산 신청 둔화 속 강북·서남권 중심으로 거래 비중 이동

▲ 주간 일평균 토지거래허가 신청건수(2026년 1월~5월)

[코리아 이슈저널=최준석 기자] 서울시는 주택계약 전 토지거래허가 기간의 부동산 정보 공백을 최소화해 시민들이 주택시장 상황을 정확하게 이해할 수 있도록 25개 자치구의 토지거래허가 신청현황, 가격변동을 매월 공개하고 있다.

서울시는 2026년 5월 말 기준 아파트 토지거래허가(이하 토허) 신규 신청 건수가 전월(8,952건) 대비 32.0% 감소한 6,087건을 기록했다고 밝혔다.

지난해 10월 서울 전역 토지거래허가제 시행 이후 올해 5월 말까지 누적 신청 건수는 총 43,266건이며, 이 중 41,453건(95.8%)이 처리된 것으로 나타났다.

4월 토허 신청 건수는 8,952건으로 지난 3월 대비 17.5% 증가하여 월별 기준 최대 수준을 기록했으며, 이는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 유예 적용을 받으려는 신청 수요가 집중된 영향으로 분석된다.

반면, 5월 신청 건수는 6,087건으로 전월보다 32.0% 감소했다. 특히 중과 유예 종료 신청기한이 포함된 5월 1주에는 3,213건이 집중 신청되어 주간 일평균 642.6건이 접수됐으나, 5월 2~4주에는 일평균 신청 건수가 205.3건으로 감소하며 다주택자 양도소득세 중과유예 종료 발표 이전 수준으로 감소했다.(전년 동월(2025년 5월) 아파트 실거래량(7,577건) 대비 –24.5% 감소 수준)

서울 권역별 토허 신청 동향을 보면, 대출규제 등의 영향으로 외곽지역 중심으로 확대됐던 거래 흐름이 중과유예 종료 시점에 가까워지면서 강남3구·용산구 및 한강벨트 권역으로 이동하는 모습을 보였다.

서울 외곽 자치구(강남3구·용산,한강벨트 제외)의 신청 비중은 2026년 2월 67.5%까지 확대됐으나, 5월 1주에는 55.0%로 감소했다. 반면 같은 기간 강남3구·용산구 비중은 10.9%에서 20.7%로, 한강벨트 7개구는 21.6%에서 24.2%로 증가했다.
이는 대출 규제 등의 영향으로 15억 이하 중‧소형 아파트가 밀집되어 있는 중저가·외곽 지역 거래 증가 추세에서 2026년 2월 발표된 “다주택자 양도소득세 중과유예 종료 및 보완방안”(부동산거래신고법 시행령 개정 2026년 2월 27일, 2026년 4월 23일) 시행 이후 고가 매물이 많은 강남3구와 용산구, 한강벨트로 양도소득세 중과유예 종료를 앞두고 절세 목적의 매도 거래가 증가한 영향으로 해석된다.

다만, 다주택자 양도세 중과유예가 종료된 5월 2주 이후에는 강남3구 및 용산구의 신청 비중이 12.2%로 낮아져, 다주택자 양도소득세 중과유예 종료 발표 이전인 ’26년 1월 수준으로 돌아가는 모습을 보였다.
4월~5월 1주 아파트 토허 신청 건(12,165건) 중 다주택자 매물 실거주 유예 신청 건은 3,311건으로 전체의 27.2%를 차지하며, 전월(17.4%) 대비 9.8%p 늘었다.

권역별로는 한강벨트 7개구의 실거주 유예 신청 비중이 38.2%로 가장 높았으며, 강남3구 및 용산구 25.5%, 강북권 10개구 23.6% 서남권 4개구 22.6% 순이다. 특히, 한강벨트는 고가 아파트 밀집지역 특성상 양도소득세 중과를 피하려는 다주택자 매물이 집중된 것으로 분석된다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발표 이후 절세 목적의 매도 물량 출회와 실수요 매수세가 동시에 유입되면서 2월 가격 상승세가 둔화, 3월에는 하락세로 전환됐으나, 4월 한 달 만에 다시 상승세로 전환된 데 이어 5월에는 1.55% 상승하며 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 발표로 둔화되기 이전의 연초 가격 상승 수준에 근접한 것으로 나타났다.

권역별로 살펴보면, 강남권의 반등과 비강남권의 상승세 확대가 동시에 나타나며 가격 상승 흐름이 서울 전역에서 나타났다.

5월 들어 강남3구·용산구는 양도소득세 중과 유예 종료 이후 급매물이 상당 부분 소진되고 일반 매매거래가 증가하면서 전월 대비 0.81% 상승하며 가격이 하락에서 상승으로 전환됐다. 한강벨트 7개구 역시 매수세 유입이 지속되며 1.36% 상승해 전월 대비 상승폭이 확대됐다.

강북권 10개구는 5월 1.72% 상승하며 상승폭이 커졌고, 서남권 4개구도 2.08% 급등하며 서울 권역 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 중저가 아파트 비중이 높은 지역 특성상 자금 조달 부담이 상대적으로 적어 실수요 유입이 꾸준히 이어진 가운데, 다주택자 매도 물량이 원활하게 소화되면서 가격 상승세가 확대된 것으로 분석된다.

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