임대세대는 입주자대표회의 투표·출마 못 해… “그 자리에 앉은 ‘법적 집주인’ SH가 임대세대 목소리의 통로가 돼야”

▲ 서울특별시의회 오중석 의원

[코리아 이슈저널=최성일 기자] 오중석 서울시의원(더불어민주당, 동대문구, 주택공간위원회)은 지난 9일 열린 서울시의회 제340회 정례회 주택공간위원회의 서울주택도시개발공사(SH공사) 행정사무감사에서 “같은 단지에 살고 같은 관리비를 내는데, 임대세대는 단지의 일을 정하는 자리에 표가 없다”며 SH공사가 관리하는 혼합단지의 임차인대표회의 전수조사와 ‘SH 혼합단지 공정관리 지침(가칭)’ 마련을 요구했다.

오 의원은 올여름 입주자대표회의 회장 선거를 다룬 드라마 ‘아파트’가 넷플릭스 국내 1위에 오른 것을 들며 “드라마는 입대위를 차지하려는 싸움이지만, 현실의 혼합단지에는 그 선거에 나갈 수도 투표할 수도 없는 주민이 있다”고 말했다. 공동주택관리법상 동대표는 소유자 중에서 뽑고, 임대주택 임차인은 ‘사용자’에서도 빠진다. 임대세대가 꾸릴 수 있는 임차인대표회의의 권한은 사전 협의에 그치고, 결정은 입주자대표회의와 임대사업자인 SH공사가 함께 한다. SH공사가 관리하는 혼합단지는 448곳, 8만 2,392가구(2024년 12월 말)다.

오 의원은 SH공사가 잘한 일도 짚었다. 올해 4월 송파구의 한 단지가 커뮤니티센터 안내문에 “SH 임대세대는 제외”라고 적자 SH 송파주거안심종합센터가 같은 날 현장을 찾아 “포함”으로 바로잡게 했다는 것이다. 그러나 오 의원은 “늘 사건이 터진 뒤”라며, SH공사가 2022년 8월 임차인대표회의 구성 의무 대상 352개 단지 가운데 47%가 구성되지 않았다며 지원을 약속했지만 지금의 구성률은 공개 자료로 확인되지 않는다고 지적했다. 서울시 공동주택관리규약 준칙은 이미 2022년부터 임대사업자가 위임하면 임차인대표회의도 공동결정을 할 수 있게 열어 두었다.

해법으로는 두 가지를 제시했다. SH공사가 공동결정에서 행사하는 표를 임차인대표회의에 위임하거나 입주자대표회의·임차인대표회의·SH공사가 함께 앉는 공동협의체를 두도록 하고, 차별이 확인된 단지는 SH공사와 서울시의 공동주택 지원사업에서 감점하거나 제외하되 차별 없는 모범단지는 우대하자는 것이다. 오 의원은 이 두 가지를 담은 지침을 2027년 상반기까지 만들고, 그 전에 임대 비율이 높은 단지부터 시범 운영하라고 요구했다. 오 의원은 “재산권을 넘기자는 것이 아니라 관리업체 선정, 용역, 커뮤니티 이용 같은 생활 사항부터 함께 정하자는 것”이라고 말했다.

혼합단지의 약속이 지켜지게 하는 제도도 제안했다. 오 의원은 “혼합단지 임대주택 상당수는 재개발 임대 의무나 용적률 인센티브의 대가인데, 인센티브는 준공 때 한 번에 주고 약속은 수십 년 지켜야 한다”며, 용적률 상향을 받아 지은 청년안심주택 4개 단지 296가구에서 보증금이 돌아오지 않아 서울시가 먼저 내주기로 한 사례(2025년 10월)를 들었다. 그러면서 ▲인센티브를 받을 때 보증보험증권을 내게 하는 이행보증 ▲소유자가 바뀌어도 약속이 따라가는 의무 등기 ▲위반 시 인센티브 환수 ▲최후 수단으로 협약에 따라 SH공사가 감정가로 사들이는 우선매수권의 ‘4중 장치’를 제안했다. 준공 뒤 취소가 아니라 인허가 때 협약·보증·등기로 먼저 약속을 받아 신뢰보호 원칙과 부딪히지 않게 하는 방식이다.

해외 사례도 제시했다. 미국 몽고메리 카운티는 1973년 조례 이후 개발밀도 보너스를 주는 대신 임대주택을 99년 동안 묶어 등기하고, 독일 뮌헨은 개발이익을 얻는 사업자에게 신규 주거 면적의 60%를 공공지원 주택으로 짓게 해 40년 동안 묶는다. 미국 알링턴 카운티는 친환경 인증을 조건으로 용적률을 주고, 약속한 인증 점수에 못 미치면 예치한 보증의 50~100%를 몰수한다. 더 강력한 사례로는 2016년 세금감면 요건을 지키지 않은 178개 건물에 90일 안에 바로잡지 않으면 감면을 소급 취소한다고 통보하고 같은 해 35개 건물의 감면을 실제로 취소한 뉴욕시, 무단 임대나 거주 의무 위반이 심하면 공공주택을 강제로 다시 사들이는 싱가포르 주택개발청을 들었다.

오 의원은 “공무원과 공공기관의 역할은 정해진 일을 처리하는 데서 끝나지 않는다”며 “제도를 시민에게, 기왕이면 환경에도 이롭게 설계하고 사업자와 주민이 그 길을 택하도록 이끄는 것이 공공의 일”이라고 말했다. 지방공기업법도 지방공사를 ‘항상 기업의 경제성과 공공복리를 증대하도록 운영’하라고 정하고 있다. 오 의원은 혼합단지 임대세대 권리와 약속 이행 장치에 대한 검토 결과를 올해 12월 31일까지 주택공간위원회에 보고하라고 요구했다.

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