기존 건축계획 유지하며 임대주택 161세대 조정…사업추진 여건 개선

▲ 위치도(중랑구 면목동 86-3번지 일대 모아타운)

[코리아 이슈저널=최준석 기자] 서울시는 중랑구 면목동과 동작구 사당동 일대 5개 모아주택 사업에 사업성 보정계수를 적용해 사업성을 개선하고, 총 2,121세대의 주택공급을 위한 2027년 착공 기반을 마련했다. 강북구 미아동에서는 사업성 보정계수를 적용해 337세대를 공급하고 도로·보행환경 개선하는 모아타운 관리계획을 수립했다.

서울시는 10월 22일 열린 제12차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 중랑구 면목동, 동작구 사당동, 강북구 미아동 등 3개 지역의 모아주택 사업시행계획안과 모아타운 관리계획안을 심의했다고 밝혔다.

▲중랑구 면목동 86-3번지 일대 모아타운 내 면목역 1,2,4,6구역 모아주택 사업시행계획(안)은 원안가결, ▲동작구 사당동 202-29번지 일대 모아타운 관리계획 변경(안) 및 사당동 206-1번지 일대 모아주택 사업시행계획 변경(안) ▲강북구 미아동 791-1134번지 일대 모아타운 관리계획(안)은 수정가결됐다.

이번 심의에서는 서울시가 도입한 사업성 보정계수를 면목동과 사당동 모아주택 사업에 적용해 사업 추진 여건을 개선했다.

사업성 보정계수는 지역별 토지가격과 사업 여건의 차이를 고려해 용적률 완화와 임대주택 공급 등 공공기여 부담을 조정하는 제도다.

서울시 평균 공시지가에 비해 사업 대상지의 공시지가가 낮을수록 높은 보정계수를 적용하며, 보정계수는 1.0~1.5 범위에서 산정한다. 이를 통해 지역별 여건을 고려한 정비사업 추진을 지원한다.

일반적으로 분양가격은 토지가격에 비례해 형성되기 때문에, 토지가격이 높은 지역은 사업성이 높은 반면, 토지가격이 낮은 지역은 동일한 정비 조건에서도 사업성 차이가 발생하는 구조였다. 모아타운 사업지의 대부분이 강북지역과 서남권에 집중되어 있는 점도 사업 추진 시 어려움으로 작용해왔다.

이번 심의에서는 사업성 보정계수 등 적용을 통해 면목동과 사당동 모아주택의 기존 건축계획을 유지하면서 임대주택 계획을 조정했다.

면목동 모아주택 4개소는 임대주택이 기존 459세대에서 310세대로 149세대, 사당동 모아주택은 기존 44세대에서 32세대로 12세대 각각 감소했고서울시는 이를 통해 모아주택 사업 추진 여건을 개선하고, 2027년 착공을 목표로 후속 절차를 지원할 계획이다.

중랑구 면목동 86-3번지 일대는 저층주택이 밀집한 지역으로, 2022년 2월 모아타운 시범사업 대상지로 선정됐다. 현재 4개 모아주택 사업 통합개발을 통해 총 1,904세대 공급을 추진하고 있다. 면목역 1·2구역은 2026년 7월 사업시행계획인가를 받았으며, 4·6구역은 2024년 7월 서울시 통합심의를 통과해 사업을 추진 중이다. 대상지는 지형 단차와 협소한 도로망으로 인해 주거 환경 개선이 시급한 지역으로, 모아타운 시범사업 대상지 선정 후 제3종 일반주거지역으로의 용도지역 상향을 통해 최고 38층 규모의 단지를 계획하고 있다.

이번 심의에서는 기존 건축계획을 유지하면서 사업성 보정계수, 주민공동시설 설치, 세입자 손실보상 등을 적용하여 임대주택을 기존 459세대에서 310세대로 조정하는 등 사업성을 개선하고, 2027년 착공을 목표로 후속 절차를 진행할 계획이다.

도로와 주차시설 등 주민 생활환경 개선을 위한 기반시설 계획도 추진한다. 좁았던 북측 진출입로를 최대 13.6m로 폭으로 넓히고, 구역 ‘통합 지하주차장’을 신설하여 주차난 완화와 동시에 차량 진출입 여건을 개선할 계획이다. 그리고 동원전통시장과 연계되는 구간에는 주민들이 걷고 교류할 수 있는 커뮤니티 가로를 계획했다.

동작구 사당동 206-1번지 일대 모아주택은 총 217세대 규모로, 2025년 9월 사업시행계획인가를 받은 사업이다. 해당 사업은 사당동 202-29번지 일대 모아타운에 포함돼 있으며, 이 일대 8개 구역에서 총 1,725세대 주택공급을 추진하고 있다. 대상지는 지하철 7호선 남성역 북서측, 총신대학교와 까치산근린공원 사이에 위치하며, 전체 건축물 264동 중 준공 20년 이상 건축물이 221동(83.7%)에 달해 주거환경 개선이 시급한 지역이다.

이번 심의에서는 기존 건축계획을 유지하면서 사업성 보정계수 적용, 세입자 손실보상 등을 적용하여 매입임대주택을 44세대에서 32세대로 조정해 사업 추진 여건을 개선했고, 이주 등 후속 절차를 거쳐 2027년 착공을 추진할 계획이다.

서울시는 모아주택 사업의 사업성 개선과 함께 분양주택과 임대주택 간 차별 없는 소셜믹스 계획, 세입자 보상대책 등 공공성 기준도 적용할 계획이다.

강북구 미아동 791-1134번지 일대는 모아타운 사업으로 기존 213세대보다 124세대 늘어난 총 337세대의 공동주택이 계획됐다. 이 가운데 임대주택은 34세대이다.

대상지는 최대 약 20m의 높이 차이가 있는 구릉지로, 노후·불량건축물 비율이 93%에 달한다. 이번 계획에는 지역의 지형적 특성을 고려한 건축물 배치와 도로·보행환경 개선방안 등이 담겼다. 북한산 주변 경관과 구릉지 지형을 고려해 건축물을 배치하고, 주민들이 함께 이용할 수 있는 휴게공간과 공동이용시설을 마련할 계획이다.

기존 도로를 넓히고 연결도로를 새로 마련해 차량 진출입과 보행 여건도 개선할 계획이다. 삼양로와 연결되는 북측 삼양로63길과 남측 삼양로59길의 도로 폭을 넓히고, 서측 연결도로를 신설해 주변 도로와의 연결성을 높인다. 그리고 단지 주변 도로는 구간별 8~12m 폭으로 정비하고, 건물과 도로 사이에 3m 폭의 보행공간을 확보할 계획이다.

단지 내에는 경로당, 어린이집, 작은도서관, 어린이놀이터 등 주민 편의시설을 마련하고, 삼양로변에는 근린생활시설을 배치할 예정이다.

사업 추진 여건을 개선하기 위한 계획도 반영했다. 임대주택 공급과 정비기반시설 설치에 따른 용적률 완화를 적용했고 임대주택 건설에 따른 용적률 완화 산정에는 사업성 보정계수 1.5를 적용하여 사업성을 개선할 계획이다.

이번 계획은 노후된 주택 정비와 함께 도로·보행공간·주민편의시설을 확충하는 데 중점을 두었으며 구릉지의 지형적 특성과 삼양역 입지 및 지역 생활환경을 함께 고려한 맞춤형 주거단지로 조성할 계획이다.

명노준 서울시 주택실장은 “이번 심의를 통해 사업성 보정계수 적용하여 모아주택의 사업 추진 여건을 개선하고, 지역 특성을 고려한 도로·보행환경과 주민 편의시설 개선계획도 마련했다”며, “앞으로도 사업성과 공공성이 조화를 이룰 수 있도록 규제를 합리적으로 개선하고, 지역 특성에 맞는 모아주택·모아타운 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 적극 지원하겠다”고 말했다.

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